Préstamos para arrendamiento de inquilinos (CTL): un banquero de inversiones compara los préstamos bancarios con CTL Finance

Un banquero de arrendamiento de inquilinos con buen crédito (CTL) es el mejor amigo del propietario de bienes raíces comerciales que invierte en edificios de inquilinos únicos que son triple netos (NNN) arrendados a inquilinos dignos de crédito, porque los banqueros de CTL pueden convertir esos contratos en oro.

Los préstamos de arrendamiento de arrendatarios de crédito son un proceso de banca de inversión altamente especializado que utilizan los inversores de NNN para monetizar el valor intrínseco de un arrendamiento a largo plazo. En cierto modo, los préstamos CTL no se pueden distinguir de los préstamos hipotecarios comerciales estándar, pero de otra manera importante son muy diferentes.

Los bancos financian hipotecas comerciales tradicionales ya sea prestando los fondos de un prestatario que tienen en depósito o originando luego vendiendo la hipoteca a un inversionista institucional o una entidad patrocinada por el gobierno como Fannie Mae. Los préstamos de CTL, por otro lado, son financiados por banqueros de inversión que emiten bonos de colocación privada que son vendidos por corredores y comerciantes a inversionistas de renta fija.

Los préstamos bancarios estándar están respaldados principalmente por el valor de los bienes inmuebles y los recursos financieros del prestatario. Los préstamos de CTL están garantizados ante todo por el contrato de arrendamiento que está asociado con los bienes inmuebles en lugar de la propiedad en sí. Los préstamos de CTL son hipotecas sin recurso por lo que las finanzas del prestatario no son un factor primordial.

Los bancos requieren pagos iniciales mínimos de 20-25% para que puedan cumplir con sus requisitos de préstamo a valor (LTV) de 75-80%. También tienen un índice de cobertura de la deuda (DSCR) estricto que a menudo supera los 1,2x. Los préstamos de CTL son préstamos de alto apalancamiento sin restricciones de LTV (100% LTV) y DSCR muy bajo de alrededor de 1-1.01x.

El tiempo es dinero y los bancos pueden tardar una eternidad en cerrar una hipoteca comercial. 90-180 días es típico de los préstamos institucionales. La burocracia y la documentación es una pesadilla burocrática. Por el contrario, CTL es un proceso simplificado con pocas sorpresas. Si un préstamo pasa la etapa de solicitud, es extremadamente raro que un acuerdo no se cierre. Básicamente, si el inquilino y el contrato de arrendamiento pasan a formar parte, el acuerdo financiará. Los acuerdos de CTL toman solo de 45 a 60 días para completar de principio a fin.

Finalmente, es importante tener en cuenta que un préstamo CTL es el último préstamo que un edificio necesitará. Los préstamos de CTL son a largo plazo, generalmente son co-terminales con la duración del contrato de arrendamiento (hasta 25 años). También son préstamos de tasa fija y de auto amortización, por lo que los dueños de propiedades nunca deben preocuparse por los pagos globales o el aumento de las tasas de interés. Los préstamos bancarios deben refinanciarse cada 3, 5 o 7 años a un costo y agravación sustanciales.

No todas las propiedades califican para financiamiento de CTL; el edificio debe ser "independiente" y el contrato de arrendamiento debe ser NNN y tener un plazo de al menos 10 años. Los inquilinos también deben calificar; Tienen que ser considerados "grado de inversión" por las grandes agencias de calificación crediticia. Sin embargo, si un acuerdo califica, los patrocinadores encontrarán a CTL una fuente confiable de capital para la compra, refinanciamiento y desarrollo de bienes raíces arrendados de NNN.

Source by Glenn Fydenkevez

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