¿Una recuperación en forma de V en los REIT de centros comerciales?

¿Una recuperación en forma de V en los REIT de centros comerciales?

De 2016 a 2019, los REIT en los centros comerciales perdieron alrededor de la mitad de su valor a medida que el mercado se volvió cada vez más pesimista sobre el futuro de la venta minorista tradicional.

Luego vino la pandemia, que añadió más leña al fuego.

De repente, los centros comerciales tuvieron que cerrar, los inquilinos quebraron, los alquileres se perdieron y los REIT de los centros comerciales continuaron cayendo en picado.

Como resultado, la mayoría de los REIT de centros comerciales ahora se califican según las calificaciones vistas por última vez durante la gran crisis financiera:

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Datos de YCharts

Imagen del estacionamiento vacío de un centro comercial anclado de Macy's (METRO.) y Sears (OTCPK: SHLDQ): 7 millones en el área de San Francisco se despiertan en calles vacías

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Este es probablemente el peor cisne negro para el comercio minorista de ladrillo y mortero. Seguramente todos solo comprarán en Amazon (AMZN) de ahora en adelante y los centros comerciales morirán ... ¿verdad?

Muchos parecen pensar que sí.

Sin embargo, las ventas minoristas físicas se han recuperado completamente a los pocos meses de la reapertura de la economía.

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Eso es sin vacuna y en medio de una severa recesión económica con alto desempleo, sin turismo y muchos todavía atrapados adentro.

Este repunte en forma de V en las ventas minoristas nos dice que la narrativa del "apocalipsis minorista" es muy engañosa. La pandemia no ha cambiado el comportamiento de las personas. Seguimos siendo seres sociales y queremos comprar, comer, jugar y estar en contacto con los demás.

Esto es exactamente para lo que están diseñados los centros comerciales.

¿Los REIT en los centros comerciales también han experimentado una recuperación en forma de V?

Según el rendimiento de sus acciones, la respuesta es no.

Nuestros tres centros comerciales favoritos REIT Simon Property Group (SPG), Macerich ((MAC), y KlePierre ((OTCPK: KLPEF) han caído ~ 50% desde el comienzo de esta crisis:

diagramaDatos de YCharts

Sorprendentemente, sus fundamentos se han recuperado con mucha fuerza. No lo llamaríamos un rebote en forma de V, pero lo hacen mucho mejor de lo que implicaría el rendimiento de sus acciones:

  • Las tasas de recaudación de alquileres en abril fueron un poco menos del 20-30%. Hoy ya alcanzan el 80% -90%.
  • Las ventas promedio por pie cuadrado cayeron a casi $ 0 en abril. Hoy las ventas han vuelto al 80% -90% de sus niveles previos a la crisis.

Para ser claros, los centros comerciales serán un gran éxito en 2020, y no lo negamos. Sin embargo, la recuperación es mucho más rápida de lo que cualquiera hubiera esperado.

Para reiterar, esto es a pesar de una pandemia con alto desempleo, sin turismo internacional y mucha gente encerrada dentro.

La mayoría de los centros comerciales también tienen una política de máscaras obligatoria, e incluso eso no es suficiente para mantener alejados a los compradores:

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La discrepancia entre la recuperación fundamental y la acción del precio es una oportunidad

Los conceptos básicos no han vuelto a donde estaban antes de la crisis, pero están en camino y las vacunas solo acelerarán la recuperación.

Incluso entonces, MAC, SPG y KLPEF siguen cotizando en centavos frente al dólar, lo que ofrece un potencial alcista significativo y dividendos a medida que regresan a máximos anteriores:

P / NAV * P / FFO * Rentabilidad por dividendo *
Simon Property Group 40% 7,2 veces 7,2%
Macerich 25% 3,5 veces 5,8%
KlePierre 44% 6,7 veces 5,4%

(* basado en estimaciones normalizadas de NAV, FFO y dividendos)

Estas son algunas de nuestras oportunidades favoritas hoy porque actúan como si estuvieran enfrentando un declive secular que simplemente no existe.

El mercado no entiende que existe una gran diferencia entre los centros comerciales de clase A y el resto del centro comercial. Hoy en día, solo 1/4 de los centros comerciales son de clase A:

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Los REIT de nuestros centros comerciales invierten principalmente en centros comerciales de clase A y estos no están muriendo. De hecho, se benefician del dolor de los centros comerciales de menor calidad, ya que esto genera menos competencia y consolidación del tráfico.

Los centros comerciales de Clase A también están diversificando rápidamente los usos y condensando las propiedades para desbloquear el valor de sus valiosas ubicaciones urbanas. Aquí hay un ejemplo:

Al frente:

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Después:

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Es por eso que Third Avenue ha declarado que los REIT de clase A Mall son inversiones de crecimiento enmascaradas como inversiones de valor:

“Una empresa con una cartera de centros comerciales dominantes en mercados urbanos densos puede clasificarse como una inversión de“ valor ”con un múltiplo de flujo de caja históricamente bajo debido a las inconveniencias del negocio de ladrillo y mortero actual. No obstante, los valores de la empresa pueden representar un "crecimiento a un precio muy bajo", ya que las empresas toman medidas para invertir en sus centros bien ubicados y reemplazar el espacio obsoleto de los grandes almacenes con alternativas de mayor valor, como conceptos de venta al por menor experimentales, apartamentos, hoteles, oficinas, autoalmacenamiento, Centro de Cumplimiento. "

Los expertos de SPG, MAC y KlePierre han invertido un total de ~ $ 25,000,000 en sus propias acciones desde que comenzó esta crisis.

¿Saben algo que el mercado REIT en pánico no sabe?

Estamos apostando por ello y esperamos comprar más acciones de los tres, SPG, MAC y KLPEF en las próximas semanas. Nos alientan los resultados del tercer trimestre, que confirman una vez más que los centros comerciales Clase A permanecerán aquí.

Sus fundamentos se han recuperado sorprendentemente rápido, pero los precios de las acciones aún se han rezagado.

Los tres, SPG, MAC y KLPEF tienen el potencial de duplicar o triplicar el rebote, y mientras espera, puede generar enormes ingresos por dividendos. Los centros comerciales representan aproximadamente el 9% de nuestra cartera principal en la actualidad, y podemos llevar esto al rango del 10-15%:

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Divulgar: Soy / somos SPG desde hace mucho tiempo; KLPEF; MAC. Yo mismo escribí este artículo y expresa mi propia opinión. No recibo ninguna compensación por esto (excepto de Seeking Alpha). No tengo una relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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